Doğru emlak seçimi oldukça basit birkaç bilgiyi göz ardı etmediğinizde oldukça kolaydır. Öncelikle yatırımda temel olan getiri, yani primdir. Bu nedenle yatırım yaparken prim potansiyelinin değerlendirilmesi ve araştırılması gerekir. Yatırımcıların bir çoğu ise yatırım yaparken ve konut seçerken araştırma yapmayı gerekli görmezler ve hazır bilgilerle yetinirler. Oysa uzun vadede prim yapacak konut yatırımları için biraz araştırma yapmak ve ipuçlarını doğru okumak yeterlidir.
Prim yapacak konut yatırımları için en önemli ipuçlarından biri kira çarpanıdır. Kira çarpanı, konut piyasasındaki beklentileri fiyatlayan en iyi göstergedir. Kira çarpanının düşük olması, konutun gelecek dönemde yapacağı prim potansiyelinin yüksek olduğunu, kira çarpanının yüksek olması ise konutun gelecekte yapacağı prim potansiyelinin düşük olacağını işaret eder. Henüz tamamlanmamış projelerden ya da inşaat süreci devam eden bir konut alırken, etraftaki benzer özelliklere sahip konutların ne kadara satıldığı ve ne kadara kiraya verildiği bilgisi kira çarpanı hakkında değerlendirme yapmanızı sağlar.
Konutun Bulunduğu Siteler ve Projeler Nasıl İpuçları Verir?
Site içerisinde bulunan bir konutun gelecekteki prim potansiyeli basit bazı kriterler yardımıyla değerlendirilebilir. Çok sayıda yatırımcının bulunduğu sitelerde, ikinci el satış fiyatlarının oluşması ve yükseliş göstermesi kısa vadede beklenmez. Özellikle oturan sayısının çok olduğu projelerde, inşaat şirketinin elindeki son konutu satmasından sonra ikinci el fiyat hareketleri yükselmeye başlar. Sitelerde yönetim ve aidatlar da prim potansiyelini etkiler. Kötü yönetimde sahip veya satış sonrası hizmetlerin kötü olduğu ve yüksek aidatların ödendiği sitelerde getirinin düşük olması beklenir. Ayrıca geç teslim edilen projelerde ve proje tesliminden sonra doluluk oranının %100’e ulaşması çok zaman alması durumunda konutların primi de gecikir. Konseptle öne çıkan projelerin getirir potansiyeli genellikle düşük olur.
Konutun Özellikleri Primi Nasıl Etkiler?
Banka kredisine uygun olması, kat planının kullanışlı ve iyi planlanması, kaliteli malzeme ve işçilik kullanımı gibi kriterler de uzun vadede prim yapacak konut yatırımları araştırılırken öne çıkan kriterler arasında yer alır. Banka kredisine uygun olmayan evlerin getiri potansiyeli, uygun olanlara göre daha düşüktür. Benzer şekilde konutun Deprem Yönetmeliği’ne uygun inşa edilmiş olması potansiyel alıcı sayısının artmasını sağladığı için primi yükseltir. Ayrıca, eğer kentsel dönüşüm alanlarındaki konutların fiyatları dönüşüm tamamlanmış gibi yükselmişse, bu konutların kısa ve orta vadede prim potansiyeli düşer.
Doğru konut yatırımı yapmak karmaşık görünse de aslında temel bazı kriterler iyi okunduğunda yüksek getiri elde etme potansiyeli sunar. Kira çarpanı, sitelerin ve projelerin özellikleri ve konutun nitelikleri ile ilgili genel bilgiler uzun vadede prim yapacak konut yatırımları için gösterge niteliği taşır.
Konut ve çevre hakkında biraz araştırma yaparak ve verileri doğru okuyarak yüksek getirili konut yatırımları yapabilirsiniz. (Milliyetemlak)