Konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte bekleyen vatandaş harekete geçti. Eski binalarda yaşayanlar da deprem endişesiyle yeni ev arayışına girince konut piyasası hareketlendi. Son haftalarda satış ofisleri uzun zamandır olmadığı kadar canlı. Öyle ki geçen ay tüm zamanların en yüksek ocak ayı satışı yapıldı ve 113 bini aşkın konut sahibini buldu. Gayrimenkul şirketlerinin patronları “Maliyetler çok arttı, zam kaçınılmaz. Ev alacaklar beklemesin” diyor. Özetle her cepheden ‘konut almak için doğru zaman’ mesajı geliyor. Peki biz ev alırken nelere dikkat etmemiz gerektiğini biliyor muyuz? Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile ev alacak vatandaşlar için rehber hazırladık.
Ev alacaksanız tapu kaydını detaylı bir şekilde incelemeniz gerekir. Eğer tapu kaydı üzerinde bir haciz ve ipotek varken bu kaydı bilerek taşınmazı satın alırsanız tapu devri sonrasında bu ipotek ve hacizlerden sorumlu olursunuz ve satın aldığı evi kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Evinizi satın alınırken noterden düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra tapuya şerh olarak işlenirse artık bu şerhten sonra ipotek veya hacizler tüketiciyi bağlamaz. Tüketicilerin satın alma tarihinden sonra konulmuş olan ipotek ve hacizlerin kaldırılması konusunda açmış oldukları bazı davalarda olumlu sonuç aldıkları yine istinaf mahkemesi nezdinde de bu konuda alınan kararı kabul ettirdikleri görülüyor.
Tapu incelemesi yaptıktan sonra belediyeye giderek imar dosyasını inceleyin. Evi kredili alıyorsanız banka tarafından yaptırılan raporu da inceleyebilirsiniz. Çünkü bu raporlarda belediyede imar dosyaları inceleniyor. Belediyede bu dosyayı incelemenizdeki temel düşünce binanın ve dairenin ne durumda olduğunu görmek. Böylece kaçakları var mı, yapı kayıt belgesi var mı öğrenirsiniz. Yine gelecekte belediyenin bu arsa ile ilgili düşüncesinin ne olduğunu öğrenmek de önemli. Belediye mevcut parseli imar planı değişikliği ile farklı bir şekilde konumlandırmış, kat yüksekliğini azaltmış olabilir. Bu durumda yıkılmakta olan bir binadan daire satın almış olabilirsiniz. İmar planında değişiklik yapılmış bir parsel ise yıkım sonrası aynı şekilde daireye hiçbir zaman sahip olamayabilirsiniz.
Kira rakamlarını bulan aidatlar sitede yaşayanların en önemli sorunlarından biri haline geldi. Bu nedenle ev alırken yönetim planını mutlaka inceleyin. Yönetim planı sitede nasıl yaşanacağını, aidatların ne şekilde alınacağını gösteren belgeler. Bir site içerisinde 1+1 ve 4+1 dairelerin aynı şekilde aidat ödenmesine yönelik bir yönetim planı var ise 1+1 satın alırken bunu okumadığınız için 4+1 daire gibi aidat ödemek zorunda kalabilirsiniz
Yapmış olduğunuz araştırma neticesinde bir sıkıntısı olmadığına kanaat getirdiğiniz bir daire ise; Müteahhit mutlaka ‘ön bilgilendirme formu’ imzalatmak zorunda. Formda dairenin net-brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz tüm bedeli, taksitli ise faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı belirtilmeli. İnşaat halindeki bir taşınmazı satın almak isterseniz ve müteahhitin elinde tapu mevcut değilse mutlaka Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmek zorunda. Müteahhit tapu devrini yapıyor ise kat irtifakı tapusunu devretmek şartı ile yazılı sözleşmede yapabilir. Her iki halde konut 36 ay içinde tüketiciye devredilmek zorunda.
Müteahhit ile yapılacak olan konut satış sözleşmelerinde müteahhit tek taraflı olarak cezai şart yazamaz. Eğer bir sözleşmede tüketici aleyhine tek taraflı cezai şart yazılmışsa bu sözleşmeden tazminatsız masrafsız dönme hakkı kullanılabileceği gibi müteahhit Tüketici İl Müdürlüğü’ne şikayet edilebilir. Müteahhit bu durumda sözleşme başına 200 bin TL’ye varan cezalar ödeyebilir.
İnşaat halinde ve kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bir ev alıyorsanız, müteahhit maliyetin yüzde 10’u kadar teminat sunmak zorunda. Bu teminatı belediyeden kontrol edin. Dönüşüm dışındaki projelerde de Tüketici Kanunu’na göre müteahhit teminat modellerinden birini sunmak zorunda. (Tamamlama sigortası, hakediş modeli ya da teminat mektubu)
Taşınmazı satın aldınız ve size müteahhit tarafından teslim edilirken, müteahhitte taşınmazı hiç görmeden ‘eksiksiz bir şekilde ve süresinde teslim aldım’ diye bir belge imzalarsanız tüm haklarınızı kaybedersiniz. Taşınmazı mutlaka incelemeniz ve eksikler var ise teslim almamanız gerekiyor. Bu durumda müteahhitte noterden ihtarname göndererek eksik ve ayıpları yapması, yapmazsa kendinizin yapacağı ve bu bedeli talep edeceğinizi belirtin. İhtarname gönderdiğiniz halde yapılmaz veya bedel ödenmezse dava açmanız lazım.
Binayı fiilen teslim aldınız ancak müteahhit iskân belgesini almıyor ise müteahhittin sorumluluğu hiçbir zaman sona ermeyecek. Müteahhit iskân almak zorunda. Ancak müteahhittin iskâna aykırı inşaat yapması halinde bunu Sulh Hukuk Mahkemesi kanalı ile tespit ettirip iskâna aykırılıkları gidermesini istemeniz gerekir.
Gayrimenkulü satan kişi veya emlakçı değerini düşük göstermek istebilir. Ancak bunun iki tehlikesi var. İlki Maliye bu şekilde yapılan satışların peşine düşüyor ve hem aradaki fark kadar harcı alıyor hem de ceza kesiyor. İkincisi satıcının üçüncü kişilere veya bankalara borcu var ise ve siz tapuyu çok düşük bedelle satın alırsanız bu satış iptal olabiliyor.
* Aldığınız daireyi hiçbir gerekçe göstermeden 14 gün içinde iade edebilirsiniz, bu durumda alınan tüm bedeller tüketiciye iade edilir.
* Tüketici 24. ayına kadar belli bir ceza ödeyerek sözleşmeden dönebilir. İlk 3 ay içinde dönme hakkında sözleşme bedelinin yüzde 2’si, 3-6 ay arasında yüzde 4’ü, 6-12 ay arasında yüzde 6’sı, 12-24 ay arasında yüzde 8’i kadar tazminat öder.
* Tüketici ölmüşse, tüketici sürekli kazançtan mahrum kalmış ön ödemeyi yapamayacaksa, müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmemişse hiçbir masraf, vergi harç ve tazminat ödemeden sözleşme iptal olur.
* Müteahhit projede değişiklik yapmak isterse tüketiciden onay almak zorunda. Bu onay alınmazsa tüketici tazminat ve masraf ödemeden iade hakkını kullanabilir.